土地活用の基礎知識

流通店舗土地活用の情報をお届けします。

土地活用の基礎知識

流通店舗施設のメリット

 最近では、医療および福祉施設の高まりが見られますが、商業および業務施設の建設もまた、代表的です。いずれの土地活用も、収益を鑑みるため、ビジネス関係の土地活用と言えます。

 ここで言う商業および業務施設(流通店舗施設)は、より直接的なビジネス関連施設と言えます。
例えば、家を建て替え、雑貨ショップにするなど、流通店舗施設は、必ずしも大規模な土地を必要としません。 将来小さくてもいいから、お店を開きたかった、ということであれば、自宅の改造だけでも済みます。それもまた、流通店舗施設の建設と言えます。このように、流通店舗施設の最大のメリットは、その土地その土地の立地条件に合わせ、その土地の持つ特性を最大限に活かせる土地活用と言えます。駅に食堂がないということであれば、小規模な土地であっても、それなりのものを流通店舗施設として、建設することができます。
また、環境に応じても、建設することが可能です。地域に、コンビニエンスストアがないので、地域住民の買物が不便になっている、ということであれば、自分の家でもまた、他に購入した土地にでも、コンビニエンスストアを建てれば、それだけ地域から需要を見込めると言えます。

 アパートやマンション経営と比較すると、アパートやマンション経営は、居住空間にもなるため、それなりの土地の広さが必要です。また、医療および福祉施設においても、同じようなことが言えます。もっとも、医療および福祉施設に至っては、規模が小さくても問題ないですが、信用度の問題が起こり、維持することが困難です。
その点、流通店舗施設であれば、応用が効き、土地活用法と利用する人も多いかと思います。長年の夢の実現でも、また、新規事業への参入でも、さらには、テナント募集などの貸しビル建設でも、いかようにでも衣替えが可能なことが、土地活用としての流通店舗施設の建設と言えるでしょう。

流通店舗施設のデメリット

 規模が小さくても開業可能であり、土地活用として利用する人が多い流通店舗施設は、似たような事業を行えば、供給過剰に陥り失敗する可能性があります。
最大のデメリットは、何と言っても、景気の影響を受けやすいということです。
収益が順調であるのに、途中解約をせざるを得ないということが起きることも考えられます。バブルがはじけた後は、建設した施設にテナントが入らず、結局、手放してしまったという事例が多々あります。

 2008年秋に起きたリーマン・ショック影響で、2010年現在でも世界同時不況下に陥っています。雇用問題もさることながら、日本経済全体で消費の落ち込みが懸念され、数字的には脱出したと見られていますが、その実感がありません。そういう時に、新規の事業を起こすには、思いきった意思が必要と同時に、その時だからで出来る事がきっとあるはずです。
しかし、そういうリスクを避けたければ、景気に関係ない流通店舗施設を建設し、日頃から鋭意努力を重ね、事業を続けていくことでしょう。

 流通店舗施設の建設基本は、やはり、立地条件の環境を鑑み、地域に愛される施設づくりが大事だと言えます。

ロードサイド店経営

一定の広さを持った土地であっても、駅から遠い場合はアパートや マンションを建てても入居率が悪い可能性があります。 しかし、幹線道路に面した、いわゆる「ロードサイド」の土地であれば、 駐車場のついた大型店やファミリーレストランなどを誘致する形態は有望です。

ロードサイド店舗経営のメリット
・駅から遠い土地でも成立する
・高い収益性
・管理の負担が小さい
ロードサイド店舗経営のデメリット
・初期投資資金が大きい
・「撤退リスク」がある

ロードサイド店舗経営のデメリット対策

初期投資資金が大きい場合の対策
  1. 事業用借地権設定契約の場合は初期投資の必要はありません。
  2. 建物賃貸借契約の場合、テナント企業より、敷金及び建設協力金の預託があるため、自己負担金の必要がほとんどありません。ただし、期間内解約の場合はテナント企業から預託された建設協力金の返還残高の返還請求権の放棄があるため、リスクが軽減されます。
撤退リスクがある場合の対策

通常の解約の場合、撤退に基づくテナント企業からの解約予告は6ヶ月以上となり、その間に後継テナントの斡旋ができます。

借地契約(必ず土地が戻ってくる)

 定期借地権は、平成4年8月1日新借地借家法により施行されたものです。この法律制定により、安心して土地を貸せるようになりました。定期借地権方式の特徴として、以下のことがあります。

定期借地権方式の特徴
・契約期間満了後には、必ず土地が戻ってくる
・借主の事情により、期間延長されることはない
・立退き料を支払ったり、建物を買い取ったりする必要はない
・契約更新はない